Davek na nepremično premoženje večje vrednosti se za leti 2013 in 2014 odmeri na podlagi ZUJF (189. člen, 190. člen, drugi in tretji odstavek 192. člena, 193. člen, 195. člen in 196. člen) in ZIPRS1314 (60. člen, 69. člen, 70. člen). ZIPRS1314 je namreč v posebnih določbah uveljavil spremembe pri obdavčitvi nepremičnega premoženja večje vrednosti po ZUJF za leti 2013 in 2014 in sicer glede predmeta obdavčitve, davčnega zavezanca in davčnih stopenj. Za odmero davka za leti 2013 in 2014 zato pojasnilo ministra za finance ne velja več. 

 

PREDMET OBDAVČITVE (ZA LETI 2013 IN 2014)

Predmet obdavčitve je nepremično premoženje na območju Republike Slovenije, kot je po stanju na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja, evidentirano v registru nepremičnin, ki pripada istemu lastniku, kadar njegova skupna vrednost znaša najmanj 500.000 eurov.


Za leti 2013 in 2014 je za določitev davčne osnove merodajna posplošena tržna vrednost nepremičnin, ki je na dan 1. januarja leta, za katerega se davek odmerja, pripisana nepremičnini v registru nepremičnin.


Za nepremičnine, ki se obdavčijo, se štejejo vse nepremičnine, razen poslovne in industrijske nepremičnine ter nepremičnine za javni namen, kot so določene v tretjem odstavku 60. člena ZIPRS1314. Namen je izvzeti iz obdavčitve nepremičnine, v katerih se opravlja dejavnost ali so namenjene širšim javnim koristim.


Kot poslovne in industrijske nepremične ter nepremičnine za javni namen se štejejo nepremičnine, ki so v registru nepremičnin evidentirane kot stavbe in deli stavb s šiframi dejanske rabe, navedenimi v prvi alinei tretjega odstavka 60. člena ZIPRS1314 in parcele, na katerih so stavbe in deli stavb s temi šiframi dejanske rabe. Na podlagi zgoraj navedenih določb se iz obdavčitve izvzemajo vse stavbe in deli stavb s poslovnimi prostori, kot so lokali, pisarne, ateljeji, industrijske nepremičnine kot so industrijske hale, skladišča itd., pa tudi prostori za izobraževanje, vzgojo, zdravstvo, pastoralno dejavnost itd. ter drugi javni prostori kot so sejmišča, postajališča, dvorane, cerkve, muzeji itd. S tako opredelitvijo se iz obdavčitve izvzemajo tudi šole, vrtci, bolnišnice, knjižnice, znanstvenoraziskovalne ustanove itd. 


Nadalje se kot poslovne in industrijske nepremičnine, in s tem izvzete iz obdavčitve, štejejo parcele ter stavbe in deli stavb, katerim je vrednost v skladu s predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin v registru nepremičnin pripisana z modelom vrednotenja za elektrarne (model PNE), črpalke (model PNB), pristanišča (model PNP) in rudnike (model PNM), ne glede na to, kakšna dejanska ali namenska raba jim je pripisana v registru nepremičnin, parcele, ki so po namenski rabi v registru nepremičnin evidentirane kot kmetijska, gozdna in vodna zemljišča in parcele, za katere v registru nepremičnin namenska raba ni evidentirana ali je evidentirana namenska raba »druga zemljišča«, po dejanski rabi, kot jo izkazuje register nepremičnin, pa so kmetijska in gozdna zemljišča in jim je vsaj deloma, v skladu s predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin, v registru nepremičnin pripisana vrednost z modelom vrednotenja za kmetijska zemljišča (model KME) ali gozdna zemljišča (model GOZ).


Kot poslovne nepremičnine se štejejo tudi parcele, ki so sicer v registru nepremičnin po namenski rabi evidentirane kot stavbna zemljišča, ki iz obdavčitve niso izvzeta, vendar pa so po dejanski rabi, evidentirani v registru nepremičnin vsaj v delu kmetijska ali gozdna zemljišča, in so v lasti oseb, ki opravljajo kmetijsko ali gozdarsko dejavnost. Kot osebe, ki opravljajo kmetijsko in gozdarsko dejavnost, se v skladu z zakonom štejejo pravne osebe in fizične osebe, ki samostojno opravljajo dejavnost, in imajo v davčnem registru kot glavno dejavnost po standardni klasifikaciji dejavnosti (v nadaljnjem besedilu: SKD) evidentirano dejavnost kmetijske proizvodnje (šifra SKD A 01.11 do A 01.50) ali gozdarstva (šifra SKD A 02.1) ter fizične osebe, ki so nosilci ali člani kmečkega gospodinjstva, kot je določeno s predpisi o dohodnini, in so priglasili ugotavljanje davčne osnove od dohodka iz osnovne kmetijski in osnovne gozdarske dejavnosti na podlagi dejanskih prihodkov in odhodkov oziroma dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov, ali se jim davčna osnova od takega dohodka ugotavlja na podlagi pavšalne ocene.


Kot nepremičnine za javni namen zakon določa parcele, ki so v registru nepremičnin evidentirane kot javno dobro oziroma so v javni rabi. To so na primer parcele, pri katerih je v zemljiškem katastru kot lastnik vpisan: »splošno ljudsko premoženje«, »nepremičnina v splošni rabi«, ipd. ter parcele, za katere je v zemljiškem katastru na celi parceli ali njenem delu evidentirana vrsta rabe »cesta«, »železnica«, »vodotok«, »jezero« ali »morje«. Kot take pa se na primer štejejo tudi vodna zemljišča, to so parcele s šifro namenske rabe 400000 (vodno zemljišče), 401000 (površinska voda), 401010 (celinska voda), 401020 (morje) in 402000 (območje vodne infrastrukture).


V primeru izpolnjevanja pogoja se iz obdavčitve vedno izvzame cela parcela, čeprav izpolnjuje pogoje za izločitev samo del parcele.


Kot nepremičnine v javni rabi se štejejo tudi parcele ter stavbe in deli stavb, ki so v lasti Republike Slovenije, občin ali v lasti drugih pravnih oseb javnega prava, ne glede na vrsto dejanske ali namenske rabe.


Seznam nepremičnin, ki so davka oproščene, je s spremenjeno določbo, ki ureja predmet obdavčitve, bolj zaprt in omogoča v oprostitev uvrstiti le nepremičnine, ki so z zakonom eksplicitno navedene, torej nepremičnine, ki so v registru nepremičnin označene s šiframi dejanske rabe oziroma s primerno vrsto namenske ali dejanske rabe, ki jih navaja zakon, ali vrednotene z ustreznimi modeli vrednotenja ter izpolnjujejo za zakonom določene pogoje, da so torej v lasti ali uporabi za javni namen ali kmetijsko in gozdarsko dejavnost.


Tako so po novem v obdavčitev zajete vse stanovanjske nepremičnine, razen tistih v lasti države, občin ali pravnih oseb javnega prava in vsa zemljišča, ki niso namenjena javni rabi ali ne izpolnjujejo pogoje za priznavanje kmetijske ali gozdarske poslovne rabe, kot jih določa zakon.


Nepremičnine, ki z zakonom niso posebej določene kot poslovne in industrijske nepremičnine ali nepremičnine za javni namen, se obdavčujejo. Tako so po novem predmet obdavčitve tudi vse stanovanjske nepremičnine, ki niso v lasti države, občin in pravnih oseb javnega prava, ne glede na vrsto rabe (lastna raba, najem itd.).

 

DAVČNI ZAVEZANEC (ZA LETI 2013 IN 2014)

Davčni zavezanec je fizična ali pravna oseba, ki je na dan 1. januarja leta, za katerega se odmerja davek, evidentirana v registru nepremičnin kot lastnik nepremičnin, razen za stanovanjske nepremičnine v finančnem najemu. V primeru finančnega najema za davčnega zavezanca šteje fizična ali pravna oseba, ki je po stanju pogodbe o finančnem najemu na dan 1. januarja leta, za katerega se odmerja davek, evidentirana v evidenci trga nepremičnin kot lizingojemalec najkasneje do 15. februarja leta, za katerega se davek odmerja.


Če podatki o nepremičninah, ki so evidentirane v registru nepremičnin, na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja, ne izkazujejo dejanskega stanja na ta dan, lahko lastnik nepremičnine za potrebe odmere davka spremeni te podatke do 15. februarja leta, za katero se davek odmerja.

 

DAVČNA OSNOVA (ZA LETI 2013 IN 2014)

Davčna osnova je seštevek posplošene tržne vrednosti nepremičnin ali deležev nepremičnin v lasti istega lastnika, ki so ugotovljene s predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin in pripisane nepremičninam v registru nepremičnin na dan 1. januarja leta za katero se davek odmerja.

 

DAVČNA STOPNJA (ZA LETI 2013 IN 2014)

Davek se odmerja:


- pri davčni osnovi med 500.000 do vključno 2.000.000 EUR po stopnji 0,5 % za vse nepremičnine, razen za stanovanjske nepremičnine, za katere znaša davčna stopnja 0,25 %,

- pri davčni osnovi nad 2.000.000 EUR po stopnji 1,0 % za vse nepremičnine, razen za stanovanjske nepremičnine, za katere znaša davčna stopnja 0,5 %.


V primeru, da skupna vrednost obdavčljivega nepremičnega premoženja posameznega lastnika presega zakonski prag, se bo torej tako premoženje v delu, ki predstavlja stanovanjske nepremičnine, obdavčil z nižjo stopnjo in v preostalem delu s splošno stopnjo, določeno za posamezni vrednostni razpon.


Primeroma, če znaša skupna vrednost obdavčljivih nepremičnin posameznega zavezanca 2,5 mio evrov in je od tega za 0,8 mio evrov stanovanjskih nepremičnin, se za obdavčitev nestanovanjskih nepremičnin (davčna osnova 1,7 mio evrov) upošteva splošna stopnja 1,0 %, za obdavčitev stanovanjskih nepremičnin (davčna osnova 0,8 mio evrov) pa polovična stopnja 0,5 %. 


Kot stanovanjske nepremičnine se štejejo stavbe in deli stavb z naslednjimi šiframi dejanske rabe: 1122101, 1122102, 1122103, 1122104, 1122201, 1110000, 1110001, 1110002, 1110003, 1120000, 1121001, 1121002, 1121003 in parcele, na katerih so stavbe in deli stavb s temi šiframi dejanske rabe.

 

ODMERA DAVKA IN POSEBNOSTI GLEDE PLAČILA DAVKA (ZA LETI 2013 IN 2014) 

Davčni organ odmeri davek na nepremično premoženje na podlagi podatkov o nepremičninah, o lastnikih nepremičnin in o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin, kot so na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja, evidentirani v registru nepremičnin, po predpisani davčni stopnji. Izjemoma se za določitev oprostitve za stavbna zemljišča, ki so po dejanski rabi kmetijska ali gozdna zemljišča, izpolnjevanje pogoja opravljanja kmetijske ali gozdarske dejavnosti izvede pri davčnem organu na podlagi podatkov davčnega registra in drugih davčnih evidenc. Davek se torej za leti 2013 in 2014 v celoti odmerja le na osnovi podatkov iz javnih evidenc.


Zakon določa, da je mogoče zavezanca za davek, lizingojemalca stanovanjske nepremičnine, evidentirati v evidenco trga nepremičnin do 15. februarja leta odmere, vendar po stanju pogodbe o finančnem najemu na dan 1. januarja leta. Spremembo se vnese neposredno v evidenco trga nepremičnin pri Geodetski upravi RS, skladno z navodilom, objavljenem na njihovi spletni strani.


Podobno zakon omogoča naknadne spremembe podatkov o nepremičninah (torej o značilnostih nepremičnin, ki vplivajo na njihovo vrednost, kot so površina, kakovost, raba itd.), seveda ob upoštevanju stanja nepremičnine na dan 1. januarja leta odmere. Zavezanci, ki menijo, da podatki o njihovih nepremičninah v registru nepremičnin ne izkazujejo dejanskega stanja na dan 1. januarja leta odmere, lahko te podatke spremenijo neposredno v registru nepremičnin pri Geodetski upravi RS, po postopku v skladu s predpisi o evidentiranju nepremičnin.


Davčni organ odmeri davek z odločbo, ki jo izda do 31. maja za tekoče leto.


Geodetska uprava Republike Slovenije, pristojna za evidentiranje nepremičnin in množično vrednotenje nepremičnin, pošlje podatke o nepremičninah, ki so predmet obdavčitve, o njihovi posplošeni tržni vrednosti ter o lastnikih po stanju v registru nepremičnin na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja, davčnemu organu enkrat letno in sicer najkasneje do 1. marca leta, za katero se davek odmerja.


Glede plačila v obrokih se smiselno uporabljajo določbe Zakona o davčnem postopku, ki veljajo za davek od premoženja. Torej se davek plačuje v trimesečnih obrokih, razen kadar ne presega zneska 200 evrov, ko se plačuje v dveh obrokih.